Romain SuJournaliste français correspondant en Pologne

Wiȩcej budować, ale nie byle gdzie i jak: propozycje

Tags :

Słowami art. 75 Konstytucji RP, „władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.” Nie bez znaczenia jest fakt, że w tej definicji położono wiȩkszy nacisk na specyficznych problematykach polityki mieszkaniowej niż na jej ogólnym celu, który jest określony w bardzo mglisty sposób.

Tak naprawdȩ narzȩdnym celem polityki mieszkaniowej godnej tej nazwy powinno być zapewnienie każdemu możliwości znalezienia mieszkania spełniającego podstawowe standardy materialne i cenowo przystȩpnego. To nie znaczy, że podmioty prowadzące tȩ politykȩ, tj. władze publiczne, powinny same budować i lokować ludzi w domach – chyba mało kto chce powrotu do komuny – ale z drugiej strony, nie możemy z powodów stricte ideologicznych odmówić państwu lub samorządom prawa podjȩcia roli budowniczego, kiedy wyraźnie „wolny rynek” sam nie potrafi sprostać mieszkaniowym potrzebom społeczeństwa (zob. poprzedni odcinek).

W wielu państwach poszukiwano drogi środkowej, która ograniczyłaby jak to najbardziej możliwie zakres interwencji publicznej a jednocześnie skierowałaby usiłowania podmiotów prywatnych ku spełnieniu celów społecznych. Dobrym przekładem tej próby jest Francja, gdzie państwo i samorządy łącznie wydają co roku ponad 40 miliardów euro (2% PKB, jedna z najwyższych poziomów w UE) na politykȩ mieszkaniową.

Schematycznie można podzielić tȩ sumȩ na dwie połowy. Pierwsza składa się z tzw. „aides à la pierre” (wsparcie na budowȩ), druga to są „aides à la personne” (dodatki mieszkaniowe, dobrze znane polskim studentom we Francji pod skrótem CAF lub APL). Wpływ na ewentualną redukcjȩ deficytu mieszkaniowego ma oczywiście przede wszystkim wsparcie na budowȩ, podczas gdy dodatki, do których się kwalifikuje znacznie wiȩksza czȩść społeczeństwa niż w Polsce, mają na celu umożliwienie ludziom wynajȩcie mieszkania prywatnego lub po prostu zmniejszenie wydatków na potrzeby mieszkaniowe.

Wsparcie na budowȩ we Francji ma dwie główne postaci: ulgi podatkowe dla inwestorów, którzy kupują mieszkania, aby nastȩpnie je wynajmować (nawet własnym dzieciom), a kredyty zero procent dla ludzi chcących nabyć pierwszy lokal i w nim zamieszkać. Ta druga opcja jest porównywalna z polskim programem „Mieszkanie dla młodych” ale wymaga od wnioskodawców wkładu własnego lub innej pożyczki, nie przewiduje limitu wiekowego a wartość udzielonego kredytu jest uzależniona od dochodów rodziny.

Wsparcie na budowȩ… pustostanów

Długie doświadczenie francuskie w tej dziedzinie – pierwszą wersjȩ ulgi wprowadzono w latach 1980 – pozwala na dosyć rzetelną ewaluacjȩ skuteczności instrumentów, a tak zrobiły w zeszłym roku państwowe ale niezależne od rządu Generalne Inspekcje Finansów i Spraw Społecznych. Wyniki nie były dla niego zbyt pochwalające: w ocenie audytorów, 85% mieszkań zbudowanych od 1995 do 2008 r. ze wsparciem ulg podatkowych powstało w regionach, gdzie rynki nieruchomościowe nie były specjalnie napiȩte. W związku z tym pojawiło się tam dużo pustych lokali.

Na dobitkȩ, choć studenci i samotne matki są we Francji grupymi społecznymi mającymi najwiȩksze problemy ze znalezieniem mieszkania, czynszówki zbudowane za pomocą publiczną były przede wszystkim zaprojektowane dla dużych rodzin. Są zatem zbyt duże i drogie dla najbardziej potrzebujących, którzy nie mają szans poza rynkiem najmu.

Kolejną konsekwencją subsydiowania budowy mieszkań zaobserwowaną przez inspekcje był „sztuczny” wrzost cen gruntów. Tylko na rok 2009 oszacowały, że możliwość zaciągania kredytu zero procent doprowadziła do zwiȩkszenia wartości transakcji działek o 7%, a należy jeszcze doliczyć zdrożenie o tej samej wysokości spowodowane przez ulgi podatkowe.

Ostatecznie, wbrew ogromnym nakładom ze środków publicznych, w ciągu poprzednich lat oddano do użytku średnio 350 tysiȩcy mieszkań rocznie, czyli o 150 tysiȩcy mniej, niż co byłoby potrzebne w ocenie rządu, aby w bliskiej przyszłości wyeliminować deficyt mieszkaniowy. Wciąż trwający niedostatek w sytuacji rosnącej liczby gospodarstw domowych (wzrost demograficzny, rozwody) odbija się z kolei w cenach nabycia, które od 2000 do 2010 r. wrzosły o 70% szybciej niż dochody. Kandydaci do zakupu mieszkania musieli zatem zgodzić się na przedłużenie przeciȩtnego okresu kredytowania od 15 do 25 lat, przyczyniając się tym samym do utrzymania tendencji zdrożenia, zwłaszcza przy rekordowo niskich stopach procentowych w strefie euro (0,05%).

Liberałowie korzystają z takich przykładów, aby twierdzić, że jakakolwiek polityka mieszkaniowa jest z góry skazana na niepowodzenie oraz że władze publiczne w ogóle nie powinny interweniować w tym obszarze. Lżejsza wersja tej wizji, promowana m.in. przez OECD,
zakłada, że najmniej zaburzającym konkurencjȩ systemem pomocy publicznej w sprawie mieszkalnictwa są dodatki mieszkaniowe.

Ekonomiści uznają jednocześnie, że w sytuacji braku lokali na rynku, takie dopłaty mogą wprost trafić do kieszeni wlaścicieli w postaci podwyżek czynszu. We Francji, gdzie 20% ludności otrzymuje dodatki mieszkaniowe, pokazano rzeczywiście, iż od 50 do 80% pomocy ogółem tak „znika” bez poprawy sytuacji finansowej lub materialnej rodzin.

Polityka skazana na porażkȩ?

Czy to znaczy, że nie ma do dyspozycji władz publicznych żadnego skutecznego instrumentu, który mógłby „sprzyjać zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli”? Jeśli system wsparcia na budowȩ nie funkcjonuje prawidłowo a mamy do czynienia z niedoborem lokali, drogȩ wyjścia może stanowić bezpośrednie podjȩcie przez państwo lub samorządy roli budowniczego.

Właśnie taką działalność zaczął prowadzić Bank Gospodarstwa Krajowego poprzez Fundusz Mieszkań na Wynajem. Dotując ten program z 5 miliardami złotych na najbliższe lata, BGK chce poszerzyć ofertȩ mieszkań do wynajȩcia budując nowe osiedla lub kupując istniejące obiekty. Warto zwrócić uwagȩ na to, że inicjatywa działa według zasad rynkowych wiȩc czynsz obliczony lokatorom, choć tańszy od tych obecnie zapropowanych przez właścicieli prywatnych, musi koniec końców pokryć koszty inwestycji.

Ciekawe jest również to, że „wybór” najmujących nie podlega kryteriom „socjalnym”, co powinno zmniejszyć ryzyko stworzenia skupisk ubóstwa. Sam standard mieszkań oraz ich lokalizacja pokazują, że oferta jest skierowana do szerokiej czȩści społeczeństwa a nie tylko do „trudnych” segmentów. Podkreślijmy w końcu, że wziȩto pod uwagȩ bezpośrednie i pośrednie koszty eksploatacyjne, także oszczędności wynikające z niższego czynszu nie bȩdą stracone na wyższe rachunki za media lub dojazd.

Główną wadą programu jest jego zbyt mały rozmiar. Docelowo ma być wynajmowane kilka tysiȩcy mieszkań, czyli kropla wody w stosunku do niedoboru. Rozwiniȩcie Funduszu do masy krytycznej pozwoliłoby wzmocnić jeszcze inny wymiar, tj. wpływ na rynek stricte prywatny. Jak sami mówią niektórzy deweloperzy zakwestionujące program, BGK pociąga ceny budowy i najmu w dół, ustalając w ten sposób nowe standardy, do których ściśle prywatne podmioty bȩdą musiały się dostosować.

Dobry przykład Funduszu Mieszkań na Wynajem

Tam pole do działania jest wcale nie wąskie mając na uwadze to, że w Polsce czynsze w stosunku do wartości nieruchomośi są bardzo wysokie. Łączna suma czynszy zapłaconych przez 15 lat równa się z ceną zakupu, podczas gdy w UE średnia wynosi 26 lat. Deweloperzy oskarżają także o nielojalności konkurencji, co jest niezbyt trafnym argumentem w polskim kontekście, gdzie bardzo mało buduje się na wynajem.

BGK jako instytucja bankowa nie za bardzo ma możliwości zwiȩkszenia Funduszu do potrzebnej skali. Ale przy zmianie jego formy mogłyby do nie się wkładać inni inwestorzy, np. samorządy lub obywatele poprzez specjalne produkty finansowe. We Francji np. istnieje od roku 1818 tzn. „livret A”, czyli bardzo elastyczna forma konta oszczȩdnościowego (możliwość wybrania środków w dowolnym momencie, minimalne soldo na wysokości 10 euro, zwolnienie podatkowe odsetków), które w dużej mierze wspiera budownictwo „socjalne” – dwie trzecie francuskich rodzin może ubiegać siȩ o takie mieszkanie – udzielając tańszych kredytów samorządom lub spółkom „HLM”, tj. odpowiednik polskich TBS.

Każda osoba, w tym dzieci, może mieć takie konto, a atrakcyjność jego warunków powoduje, że jest ich 63 milionów – ludność Francji to obecnie 66 milionów – za łączną sumȩ przekraczającą 350 miliardów euro. Dla porównania, Fundusz Dopłat BGK, który ma podobny cel ale kieruje się wȩższą definicją lokali socjalnych, przeznał w latach 2007-2014 pół miliarda złotych dofinansowania. Należy dodać, że poza istotną rolą w polityce mieszkaniowej, instytucja „livret A” zachȩca Francuzów do oszczȩdzania, a w Polsce niski poziom oszczȩdności zagraża zdaniem Banku Światowego nie tylko płaceniu przyszłych emerytur ale i finansowaniu dalszego rozwoju.

Aktywizacja martwego kapitału

Oprócz świeżo oddanych do użytku obiektów, rozbudowana wersja Funduszu Mieszkań na Wynajem mogłaby także nabyć lokale w starych blokach lub kamienicach, je zmodernizować – z ewentualnym udziałem innych instytucji typu Funduszy Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej – i wynająć. Na początku lat 1990, transformacja ustrojowa w Polsce „uprościła” gospodarkȩ mieszkaniową przekształcając prawo do lokalu w odrębną własność, co przybiło odsetek mieszkań lub domów na własność (obecnie 80%) ale nie doprowadziło do „aktywizacji kapitału”. Właściwie sytuacja jest nawet odwrotna, jak to widać z przykładem emerytów majątkowo bogatych ale otrzymujących zbyt niskie świadczenia, aby utrzymać lokal, bądź samego siebie.

Sam stan materialny tych mieszkań czȩsto jest nieoptymalna. Stały się za duże po wyprowadzce dzieci, są niedostosowane do szczególności starszych ludzi (np. znajdują się na wyższych piȩtrach a nie ma windy) i mają słabszą charakterystykȩ termiczną. Według GUS, 81,3% emerytów i rencistów mieszka w lokalach wybudowanych przed 1980 r., w związku z tym są grupą społeczną, która proporcjonalnie wydaje najwiȩcej nie tylko na utrzymanie mieszkania (25,5%, średnia w Polsce to 20,8%), ale także na energiȩ (16,2%, średnia 12%). Mierząc to zjawisko wskaźnikiem „ubóstwa energetycznego” okazuje się, że 22% emerytów i rencistów ma trudności z ogrzaniem lokalu w stosunku do potrzeb (średnia dla innych segmentów to 15%).

Wobec tego, rozbudowany Fundusz Mieszkań na Wynajem mógłby zaproponować starszym osobom nowoczesne mieszkanie odpowiadające ich specyficznym potrzebom oraz rentȩ dożywotnią i/lub jednorazową sumȩ w zamian za przekazanie własności zajmowanego dotychczas lokalu. Prace Parlamentu nad odwróconą hipoteką pokazały, że Polacy są zainteresowani takimi rozwiązaniami ale głównymi podmiotami świadczącymi dziś tego typu usługi, tj. fundusze hipoteczne, nie cieszą się dużym zaufaniem. Instytucja publiczna miałaby pod tym kątem wiȩkszą szansȩ przekonać potencjalnych beneficjentów, szczególnie jeśli samorządy angażują się w programie.

Aktywizacja kapitału stojącego obecnie w martwy sposób pozwoliłaby za jednym zamachem znacznie poprawić warunki życia starszych ludzi i polepszyć sytuacjȩ mieszkaniową innych grup społecznych, przede wszystkim rodzin potrzebujących wiȩkszych powierzchni. Poszerzenie oferty lokali na wynajem i modernizacja istniejących zasobów mieszkalnych miałyby z kolej pozytywne oddziaływanie na rynek pracy, energetykȩ i ochronȩ środowiska.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *